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Projet d'achat #2: l'œuf ou la poule

Rédigé par uTux 3 commentaires

J'ai évoqué le sujet il y a presque un an, j'en profite au passage pour remercier encore ceux qui m'ont expliqué comment fonctionne un TAEG :) Le projet a été mis en pause suite à de multiples changement de situation (pour le mieux). Mais aujourd'hui il reprend.

La question qui se pose maintenant est... comment estimer le montant du projet d'achat ? Pour savoir combien on emprunte, il faut connaître le coût du logement. Mais pour connaître le coût du logement, il faut savoir combien on emprunte... ce qui est un problème bien récursif.

Alors il y a deux possibilités pour débloquer la situation:

  • Utiliser les outils de simulation des banques pour estimer la capacité d'emprunt. Pas facile car l'estimation est réalisée à la truelle ou demande trop d'informations personnelles. De plus les résultats sont beaucoup trop prudents, à mon sens la mensualité estimée est bien inférieure à ce que je peux rembourser.
  • Regarder les annonces immobilières dans les zones où on veut acheter, afin d'avoir une idée du prix. Là encore c'est la jungle car il faut déchiffrer le blabla marketing. La localisation exacte n'est que rarement indiquée, parfois le bien n'est pas encore construit voire même il ne se situe pas du tout dans la zone demandée...

A cela s'ajoutent deux obstacles majeurs :

  • Les banques ne communiquent pas leur TAEG, tout est établi sur mesure ! Pas possible de faire des comparatifs rapides.
  • On vous demande de payer de votre poche les frais de notaires, ils ne peuvent pas faire partie de l'emprunt. Ou alors si, mais le TAEG augmente. C'est n'importe quoi.

La bonne nouvelle, c'est que les taux sont plutôt bas. On m'a dit que dans les années 80 les TAEG étaient aux alentours de 15%, aujourd'hui on est à 1-2% pour 25 ans. C'est tellement faible que pour le moment je ne ressens pas le besoin de passer par un courtier. A bientôt pour l'épisode 3.

3 commentaires

#1  - Silius_Italicus a dit :

Le mieux c'est de prendre rendez-vous et d'aller voir votre banquier, de même ne pas hésiter à aller voir d'autres banques. Un achat immobilier est à peu près le seul moment de votre vie où envisager de changer de banque. En outre,même s'il n'a pas tant de marge de manœuvre que ça, il est plus flexible qu'un simulateur.
1)Les taux sont historiquement bas... et continuent de baisser ce qui est anormal. Mais est une aubaine.
2) la banque demande toujours un apport initial de l'ordre de 10 à 15% du prix du bien donc cela permet déjà de se faire une idée. Bien sûr plus on peut mettre sur la table sans emprunt, mieux c'est, et la banque se montrera d'autant plus généreuse.
3) les annonces c'est la jungle, mais on peut se faire une idée du prix par type de logement et par localisation.
4) en gros les banques estiment le mensualité à peu près de la même manière que les loueur : de l'ordre du tiers du revenu net avant impôt. Donc le montant à rembourser vous pouvez l'estimer à la louche comme étant 30-40% de votre revenu net avant impôt * 12 *20 ou 25 (suivant le nombre d'années).
5) un point très important : vérifier et négocier la clause de remboursement anticipé. La plupart des prêt bancaire incluent des pénalités (de l'ordre de 5 à 10% du montant total du prêt) si vous remboursez plus que vos mensualités. A tout prendre, il vaut mieux pour vous que les mensualités de la banque soient prudentes, que vous n'ayez pas cette clause et que dès la première année vous accélériez le remboursement (sauf à parier sur une hausse de l'inflation).

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#2  - uTux a dit :

Merci :)

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#3  - Poulpiquet a dit :

Bonjour,
j'ai fait appel à un courtier pour acheter ma maison et il serai dommage de ne pas en profiter. Même si les taux sont bas, ils auront un meilleur taux que vous. l'autre avantage c'est qu'on ne les paie que si on accepte leur proposition.
Un bémol par contre, pour mon cas il devait inclure ma banque dans les demandes de prêts mais ne l'on pas fait. Ils sont mieux rémunéré par les banques quand il leur amène un nouveau client. Donc n'hésiter pas a contacter vous-même votre banque pour avoir un simulation de prêt.

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