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Projet d'achat #4: Signature et réflexions financières

Rédigé par uTux 5 commentaires

Ça y est, j'ai signé un compromis de vente pour un T2 ! Dernier étage, résidence BBC, garage à vélo individuel (je ne savais pas que ça existait), parking souterrain, dans la périphérie proche de Nantes, et surtout il est dans la fourchette basse de mon budget. Le seul hic est qu'il n'y a pas la fibre, mais d'après mes recherches le NRA est à 500 mètres ce qui ouvre la voie au VDSL avec un débit acceptable en attendant la fibre (les tests donnent 40 à 50 Mbps). Ce n'est pas la maison de campagne de mes rêves, mais cela va me permettre de me constituer un capital pour pouvoir évoluer plus tard (et cesser d'être locataire !).

S'il y a une chose qui m'a marqué jusqu'ici, c'est la part énorme que prennent les intermédiaires. Dans mon cas, le propriétaire de l'appartement vend à €158 000. A cela il faut ajouter ~€7 000 de frais d'agence, ~€13 000 de frais de notaire. On a donc une transaction à €178 000, soit €20 000 dans les poche des intermédiaires côté acheteur. Et ce n'est pas fini car le vendeur doit aussi payer son propre notaire, on peut donc augmenter cette somme totale à €33 000 en ajoutant le côté vendeur. (Erratum: soit il n'y a qu'un seul notaire, soit ils se partagent les frais).

Et ça continue car du côté du crédit immobilier il y a là aussi des frais. Les taux ne veulent rien dire, puisque même si la brochure affiche fièrement 1,10 %, sur vingt ans cela revient en réalité plutôt à 15%. Et oui car non seulement il faut ajouter l'assurance obligatoire et les divers frais, mais surtout le mode de calcul des intérêts qui n'a rien d'une règle de trois. Dans le cas de mon crédit, les intérêts, l'assurance et les frais représentent ~25 000€.

En résumé: les intermédiaires prennent €20 000 sur la vente du bien, et €25 000 sur le crédit. Soit €45 000 pour un appartement à €158 000 ! Je comprends soudainement mieux pourquoi il y a autant de fric dans le marché immobilier et pourquoi une fluctuation peut causer une crise économique mondiale. Et à l'inverse je ne comprends pas comment nos parents pouvaient emprunter il y a 30 ans quand les taux étaient à 15%.

La recherche d'un financement fut ponctué d'une surprise dont je me serais bien passé: les banques exigent la domiciliation des revenus. En d'autres termes, la banque ne vous prête de l'argent que si vous acceptez de migrer vos comptes, votre épargne, vos revenus, et votre assurance habitation chez eux. Une clause totalement illégale depuis la loi PACTE en 2019 mais dont tout le monde se fout, c'est une pratique banalisée et même évidente pour tous (j'étais le seul à ne pas savoir). Si je refuse cette condition abusive, la banque me refuse le prêt. J'ai donc été contraint d'accepter, mais je prendrais soin de vérifier qu'aucune clause de n'engage pour 20 ans chez eux.

La prochaine étape devrait être la signature et la remise des clés au dernier trimestre.

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5 commentaires

#1  - louis a dit :

Le vendeur ne paye AUCUN frais de notaire ! Même si il prend un notaire différent de celui de l'acheteur. Dans ce cas, les 2 notaires se partagent la partie qui leur revient parmi les 13000€ (la majorité de ces 13000€ va à l'État en taxes diverses).
Pour la banque, on peut très bien leur dire "oui, oui, je vais tout domicilier" et faire trainer en ne faisant rien. De toute façon il faudra garder le compte courant (et ses frais de fonctionnement) le temps du prêt. Ne garder la carte bancaire qu'un an (voire moins mais souvent on paye pour l'année bien sûr !) Et ne souscrire à aucun autre compte. Si on vous y oblige gentiment comme c'est le cas, il faut fermer les autres comptes au bout d'un an. Ne cédez pas aux assurances moyen de paiement ou autres carte bancaire plus chères !

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#2  - uTux a dit :

Merci pour ce message, je viens de vérifier et en effet les frais de notaire ne font pas x2, je vais corriger. Et merci aussi pour ce retour sur la banque.

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#3  - Minami-o a dit :

Concernant la domiciliation, il me semble que tu peux très bien la rechanger après obtention du prêt, la banque ne te posera aucun problème et ne s'en rendra sûrement même pas compte…

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#4  - iv a dit :

Pour le prêt que j'ai souscrit, le conseillé nous a rabâché les oreilles avec la domiciliation. Par contre dans le contrat de prêt elle n'est (évidement) pas mentionnée puisque illégale. Donc il est tout à fait possible de dire "évidement" à l'oral au conseillé et de ne jamais le faire car le contrat ne le stipule nullement.

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#5  - willy1009 a dit :

En passant par un courtier de crédit, la domiciliation n'a rien d'obligatoire (d'ailleurs même sans cela) pour avoir fait construire 2 maison à crédit, les 2 crédits sont dans des banques chez qui je n'ai pas mes comptes, ni mes assurances.

En ce qui concerne les intermédiaires, la banque n'en est pas un, elle te prête de l'argent, c'est donc normal qu'il y ai des intérêts, ce n'est pas un intermédiaire du tout. Les frais d'agence immobilière sont largement évitables en passant en direct, sachant que les agences ne sont pas du tout responsable en cas de problème, donc s'en passer n'est pas un luxe. Cela demande juste plus de travail pour les papiers.

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