Projet d'achat #3: Courtière et visites

Rédigé par uTux - - 1 commentaire

Le temps passe et mon dernier article à ce sujet, l’œuf ou la poule, remonte à Octobre 2019. Pas facile de se motiver, pas facile de comprendre comment fonctionne ce marché, et pas facile de rester motivé quand on voit les prix exorbitants. Ce qui m'a aidé à reprendre mon projet, c'est le fait que mon entreprise côtise à un organisme qui accompagne les personnes dans leurs projets immobiliers (Action Logement), propose des courtiers, et le prêt 1% logement, le tout sans surcoût pour le salarié.

J'ai contacté cet organisme en Mars, à peu près une semaine avant le confinement, ce qui a rajouté un délai dans la démarche. Finalement j'ai pu discuter avec une courtière début Juin et me faire accompagner dans mon projet. J'ai donc une confirmation de mon budget et je comprends un peu mieux comment fonctionnent les banques et les agences ainsi que les différents frais à prévoir. La prochaine étape est donc de signer pour acheter un logement, afin de lancer les démarches pour l'emprunt.

J'ai lancé les recherches sur internet, sur différent moteurs, et en dehors de Nantes il n'y a vraiment pas grand chose. Dans la région que je cherche (Est et Nord-Est de Nantes), une fois qu'on a filtré par budget et enlevé tous les logements "avec locataire en place", il n'en reste qu'une petite dizaine. Difficile de dire si c'est un effet du confinement ou si c'est la situation normale. J'ai tout de même trouvé des choses intéressantes et en suis actuellement à ma troisième visite. La première s'est volontairement faite sur un logement imparfait pour me servir de brouillon et apprendre les règles du jeu des agences. Et s'il y a des mots que l'on entend souvent de la bouche des agents immobiliers, c'est :

  • "J'ai eu une personne intéressé(e) hier pour cet appart"
  • "J'ai deux visites programmées demain pour ce bien"
  • "Il y a déjà eu une offre je crois mais le propriétaire a refusé"
  • "Je sens qu'il va pas rester longtemps, tenez j'en ai encore vendu un similaire ce matin"

Difficile de savoir s'il s'agit de la vérité ou d'un moyen de mettre la pression à l'acheteur, peut-être un mélange des deux si le marché est aussi tendu que ce que les moteurs de recherches d'annonces laissent penser. S'agissant de mon premier achat et vu l'engagement que le crédit impose, je préfère jouer la prudence au maximum.

Au fur à mesure des annonces et des visites, j'ai appris que le logement parfait n'existe probablement pas, ou qu'il nécessite un budget plus élevé (adieu le T3 à moins de 20km de Nantes). Je vais donc essayer de faire un choix rationnel, en me disant que je peux toujours revendre et déménager dans quelques années quand mon budget ou ma situation auront évolué. J'ai tout de même l'impression d'avoir fait un grand pas en avant dans mon projet et lancé la machine. J'espère concrétiser un achat dans les prochains jours/semaines :)

Projet d'achat #2: l'œuf ou la poule

Rédigé par uTux - - 5 commentaires

J'ai évoqué le sujet il y a presque un an, j'en profite au passage pour remercier encore ceux qui m'ont expliqué comment fonctionne un TAEG :) Le projet a été mis en pause suite à de multiples changement de situation (pour le mieux). Mais aujourd'hui il reprend.

La question qui se pose maintenant est... comment estimer le montant du projet d'achat ? Pour savoir combien on emprunte, il faut connaître le coût du logement. Mais pour connaître le coût du logement, il faut savoir combien on emprunte... ce qui est un problème bien récursif.

Alors il y a deux possibilités pour débloquer la situation:

  • Utiliser les outils de simulation des banques pour estimer la capacité d'emprunt. Pas facile car l'estimation est réalisée à la truelle ou demande trop d'informations personnelles. De plus les résultats sont beaucoup trop prudents, à mon sens la mensualité estimée est bien inférieure à ce que je peux rembourser.
  • Regarder les annonces immobilières dans les zones où on veut acheter, afin d'avoir une idée du prix. Là encore c'est la jungle car il faut déchiffrer le blabla marketing. La localisation exacte n'est que rarement indiquée, parfois le bien n'est pas encore construit voire même il ne se situe pas du tout dans la zone demandée...

A cela s'ajoutent deux obstacles majeurs :

  • Les banques ne communiquent pas leur TAEG, tout est établi sur mesure ! Pas possible de faire des comparatifs rapides.
  • On vous demande de payer de votre poche les frais de notaires, ils ne peuvent pas faire partie de l'emprunt. Ou alors si, mais le TAEG augmente. C'est n'importe quoi.

La bonne nouvelle, c'est que les taux sont plutôt bas. On m'a dit que dans les années 80 les TAEG étaient aux alentours de 15%, aujourd'hui on est à 1-2% pour 25 ans. C'est tellement faible que pour le moment je ne ressens pas le besoin de passer par un courtier. A bientôt pour l'épisode 3.

Projet d'achat #1: casse-tête des TAEG

Rédigé par uTux - - 8 commentaires

À 30 ans je me dis qu'il serait temps de devenir propriétaire d'un logement. La location c'est bien, pas de prise de tête, l'agence gère tout, pas de charges de copropriété à payer, mais au final on ne possède rien. Si un jour l'aventure s'arrête, on se retrouve simplement à la rue, on accumule pas de capital.

Donc la machine est en route, je me renseigne sur le coût d'achat des logements et sur les crédits immobiliers. Je suis éligible au PTZ (prêt à taux zéro), mais il ne s'applique que sur les logements neufs (plus rares et plus chers) ou sur les logements anciens avec de gros travaux (pas motivé), c'est vraiment dommage car cela exclue une grosse partie du marché (l'ancien sans travaux), et je rappelle que j'habite à Nantes où les tarifs sont plutôt élevés.

Le prêt immobilier va être une grosse étape. Déjà c'est pas donné à tout le monde car même si on a largement de quoi payer les mensualités, les banques exigent que l'on puisse prendre en charge nous-mêmes les frais d'achat/notaire et il faut compter à la louche ~10 000€. C'est pas facile d'épargner une telle somme même quand on gagne bien sa vie, car en tant que célibataire après avoir payé le loyer (~500€) + les impôts (~200€) + crédit auto (~200€) ainsi que toutes les charges nécessaires pour vivre (électricité, courses, assurances...) ben au final on ne peut économiser que 100 à 200€ à la fin du mois et c'est sans compter les imprévus de la vie qui ont tendance à souvent inverser la balance.

L'autre difficulté c'est la lisibilité des offres. Les banques ne lâchent aucune information, il faut obligatoirement faire une demande de prêt complète pour obtenir une offre et c'est pénible. C'est long, on donne plein d'informations personnelles, on doit attendre de se faire rappeler par téléphone alors que ce serait tellement plus simple si le TAEG était indiqué clairement dans un tableau ou un outil de calcul en ligne. Mais j'imagine que dans une situation compétitive avec des taux très bas il est important de ne pas lâcher le client, il faut repérer si on a affaire à un pigeon à qui on va pouvoir faire avaler un taux élevé, ou client sensible à qui on va faire un effort pour ne pas qu'il aille voir ailleurs.

Mais là où je me perd c'est que j'obtiens des informations contradictoires. Le TAEG en théorie c'est le pourcentage représentant le coût total du crédit. Si j'emprunte 100€ à 2%, alors le crédit coûte 2€ et je rembourse 102€. Boursorama donne l'exemple d'un emprunt de 200 000€ au TAEG de 1,65% ce qui revient selon eux à rembourser 222 838,20 €... sauf qu'avec une règle de trois moi je calcule que ça fait un TAEG 10,24%.... et il y a pire, sur un même montant entre deux banques, même durée, même mensualité donc même coût, les TAEG indiqués ne sont pas les mêmes, un truc de fou, ça n'a pas de sens!

Y'a pas à dire, le monde de la finance couplé au marketing c'est merveilleux, on obtient des offres incompréhensibles, illisibles et incohérentes les unes avec les autres. Du coup pas le choix, je dois mettre la main dans l'engrenage et faire des demandes complètes pour avoir des offres et pouvoir comparer. Une perte de temps phénoménale pour le client qui doit poser des journées de congés afin d'aller aux rendez-vous mais aussi pour les conseillers sollicités pour des informations aussi basiques.

Espérons qu'il y aura prochainement un épisode 2 pour cette aventure!

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